导语：对于深圳这个成熟的房产买卖交易市场而言，买房就是投资，面对好的地段越来越少、房企接连暴雷的情况，越来越多的人选择了二手房买卖交易。肖女士便是其中之一，2020年十月，肖女士及其丈夫在中介的介绍下购买了鑫某位于龙岗区的一处房屋，并按约定交付了定金并办理了公证。在合同履行过程中，该片区的房屋价格突然大幅度上涨，卖家一看形势觉得自己卖亏本了，便想解除该购房合同重新高价卖出。作为购房者的肖女士曾多次找到中介机构与鑫某协商继续履行合同，但双方依旧僵持不下，鑫某拉黑肖女士，拒绝联系。面对此种形势，肖女士亦在多番对比下，委托广东道华律师事务所寻求帮助。通过道华房产律师通过谈判、诉讼同步推进，最终在两个月内在龙岗区人民法院达成调解，成功解决双方纠纷。

一、案情回顾

2020年10月，委托人在中介中原地产的居间下，与卖家鑫某签订了《二手房买卖合同》，约定将龙岗区某花园某号房以355万元的价格卖给委托人，同时合同约定卖家应于2021年2月11日前配合委托人到银行办理资金监管手续及申请按揭。同日委托人与卖家、第三人签订了《资金托管协议》，约定将定金18万元交由第三人托管。合同签订后，委托人根据合同第二条于2020年10月11日向第三人支付购房定金18万元，于2020年10月14日向卖家支付了购房定金10万元，卖家出具收据确认收到委托人支付的购房定金28万元。根据合同第四条约定卖家应于2021年2月11日前配合委托人到指定银行办理资金监管手续及申请按揭。委托人依约交付了定金并办理了公证，后来该地房价大幅度上涨，卖家便想反水，称该房系夫妻共同财产，二人现已离婚，前妻并不同意出卖该房屋，无法协助委托人办理资金监管手续及申请。委托人认为该房屋后续如何处理已变得十分棘手，双方对此都不肯退让亦已陷入僵局。在网上多次搜寻后浏览到道华房产律师团对于房屋买卖纠纷有着多年的实战经验且具有大量类似成功案例，遂全权委托道华律所对鑫某提起诉讼，案件分析过程中，房屋涉及夫妻共同财产及可能需要的房屋价格评估鉴定进一步加深案件的复杂程度以及延长了案件的诉讼时间。

二、委托人诉求继续履行合同，道华律师总结本案争议焦点

1、案涉房产系夫妻共同财产，买卖合同上只有一方签字，卖方或以无权处分为由主张买卖合同无效。

委托人、中介机构在与鑫某的沟通中了解到，鑫某与其妻子刘某已办理完毕离婚事宜，该房产有一半是刘某所有，现刘某不同意出售该房屋，要解除该房屋买卖合同。委托人表示当初购买房屋时，有中介、鑫某、刘某一同在场，而刘某也表示知晓该房屋的出售事宜并未表示异议，所以当时在合同上只有鑫某一人签字时委托人也未曾多想，却没料到此时刘某一口咬定自己从未知晓鑫某出售房屋事宜且双方办理相关手续时也没通知自己。对此，在诉讼过程中，对方极有可能辩称在未征得共有人同意的情况下，鑫某的行为构成无权处分，双方签订的买卖合同无效。

2、在合同继续履行的基础上，委托人所受损失超过卖家按合同约定支付的违约金，多余部分是否可以要求鑫某赔偿。

在案件进展过程中，委托人询问到根据双方签订的房屋买卖合同第八条第2款的约定“卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，但委托人称自己为凑齐购买该房屋的首付款变卖了以前的老房子，现在鑫某一直拖着委托人不去办理过户及银行按揭贷款，导致委托人遭受了较大的资金损失，即便鑫某按照合同约定支付违约金仍不足以弥补自己所受损失，超出部分还能否要求鑫某赔偿？为此而支付的律师费能否要求鑫某承担？

3、若鑫某自认违约并愿意承担违约责任，那针对房价上涨部分的损失应如何认定。

我方接受委托后，为了固定证据，曾向鑫某及刘某发送过催告函，催告二人按照合同约定履行义务，但是二人对此置之不理不说，鑫某甚至表达“这房子我说卖不了就卖不了”“大不了我把定金都退给你，这房子不卖了”“你们要告我也行，大不了给你们违约金”等言辞，委托人面对卖家如此态度也心感焦虑，如真按照鑫某所说，依合同约定解除合同后委托人只能要到违约金吗？违约金能全部被支持吗？法院酌定的违约金里又包含房价上涨的损失吗？若要说明房价上涨的部分，应如何选取时间节点，又应该如何进行评估呢？

4、若刘某仍然不配合办理过户及按揭，法院是否可以强制执行。

在与委托人面谈时，针对道华律师团队的专业解答委托人心已放下大半，但对于如若同委托人预期一致法院认定合同有效，判决继续履行的情况下，在执行阶段是否能顺利执行呢？法院出具协助执行通知书，不动产登记中心是否愿意配合，或者说委托人携带生效的判决以及执行裁定、协助执行通知书能否直接去往不动产登记中心进行过户登记，银行按揭贷款能否直接放贷？

5、若诉讼过程中，合同被判解除，那么委托人又该如何挽回损失。

委托人将本案全权委托给道华房产律师团时，也表达了自己的期望，主诉求便是希望保住房屋可以顺利进行过户办理贷款，但委托人之前已经经过多方的询问，中介公司也曾告知过委托人想要求继续履行合同的难度较大，绝大部分买家都是解除购房合同、拿回购房款和定金以及协商卖家支付部分违约金便草草了事、自认倒霉，基于此，委托人表示除违约金外能否要求鑫某同时双倍返还定金？

三、道华律师诉讼调解同步进行，突破卖家心理防线达成调解

1、快速立案，申请财产保全，防止鑫某趁机转卖案涉房屋。

从收案到起草立案材料，道华房产律师团仅花费一周时间便提交法院审核立案，同时基于案件情况对案涉房产申请了财产保全。自收到鑫某的回复明确表达其不予配合办理银行按揭及过户的意愿后，为了减少诉讼过程中的争议，经与委托人沟通后在立案的同时向法院一并申请了财产保全，查封了案涉房产，确保房产不被转移、隐匿，防止鑫某辩称房屋已转卖现合同已无法履行，同时也给鑫某施加压力迫使其积极参与调解，保障委托人权益最大化。

2、道华律师进行类案检索并向法院提交律师调查令，论证合同有效，查证合同签署时刘某在场并知晓相关内容。

道华律师申请调查取证应对鑫某提出的其因无权处分案涉房产，双方签订的买卖合同应为无效的观点。在前期的沟通过程中，鑫某的前妻刘某表示自己并不知晓案涉房屋的买卖事宜，经过对委托人及中介公司的询问，两方均表明当时签署买卖合同前三方一起前往案涉房产所在小区进行过现场查看，刘某也随鑫某一同在场，只是后来签署合同时刘某称因工作原因未到场，道华房产律师当即根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第2款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”的规定向法院申请了调查取证，调取当时的视频监控来证明刘某的知情，从而论证鑫某签订买卖合同处置案涉房产并非无权处分。

其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，委托人与鑫某签订的《二手房买卖合同》系在中原房地产有限公司主持下，对合同价款、支付方式、违约责任等内容经协商一致后所签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不存在欺诈、胁迫等瑕疵情形，是合法有效的，当事人双方理应秉承诚实信用原则，全面适当地履行各自的合同义务。在本案中，委托人已经按照合同约定及时足额向鑫某及第三方监管账户支付购房定金共计280000元，而鑫某却未能按照合同约定办理涉案房屋的过户手续及配合委托人进行银行贷款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，依法应当承担相应的违约责任。

3、前置联系不动产登记管理中心与银行，确保将来判决具有可执行性

案件进展过程中，道华房产律师团发现在法院判决合同有效的基础上，争议焦点将会集中在合同能否继续履行的问题上。根据《民事诉讼法》第二百五十一条“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”的规定，结合在查找案例时邹律师发现各地的执行力度不一，且有些法院在判决前会发函询问相关部门后续进行房屋变更手续的流程以及执行的难度，有些纠纷即便双方买卖合同被认定有效，但若房屋共有人未全部予以配合，则会使过户陷入僵局从而导致合同目的无法实现，进而被判决解除合同。为了厘清后续执行难度做好预案措施，在立案前，道华律师便前往深圳市不动产登记中心及案涉房产所涉及的贷款银行进行询问，并与不动产登记中心及银行协商能否出具书面回复，在得到相应回答后即在立案的同时起草了相应的调查取证申请书，要求法院向不动产登记中心、银行致函。

4、收集多方资料，固定卖家违约证据，呈表计算委托人违约损失

基于合同可以继续履行的基础上，委托人表示自己为了购买该套房屋凑首付将自己在光明的一套房屋低价紧急处理售卖了，即便鑫某按合同约定支付违约金也不足以弥补自己的损失，还想要求鑫某赔偿超出部分的损失。针对委托人此项诉求，根据《民法典》第五百八十五条之规定，“违约金系对损害赔偿总额的预定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。因此根据我国《民法典》的上述规定，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾。

5、准备诉讼预案，买卖合同因无法继续履行导致被解除时，论证委托人可挽回损失

诉讼过程中随时可能出现新的情况或法院对于我方申请的调查取证未予准许，诉讼结果无论对于哪一方都是未知，即便是在胜算很大的情况下，Plan B也是必要。实务中绝大部分与委托人案情相似的案例都会因为执行的难度以及诉讼的耗时过久而选择解除合同来及时止损。由于案涉房屋所属地块房价已有大幅度上涨，道华律师查阅了与案涉房产地理位置相同的附近房屋商品房与二手房价格，并根据政府指导价得出相应上涨部分，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失，守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”的规定，委托人除了要求返还购房款、定金，支付违约金、中介费、律师费外，还可以要求卖家鑫某支付房价上涨部分的损失。

6、联系调解员、发送调解方案，与法院配合给予卖家压力，列明其将面临的损失及赔偿的金额

案件提交法院立案后，道华房产律师团便频繁联系法院催促尽快审核立案、出具案号以及分配法官，两周内该案件龙岗区人民法院发来案件的法官团队及调解员分配信息，在接收到最新进展后便当下与调解员进行联系，大致说明案情，表明我方已对案涉房产进行了财产保全以及我方相应的调解意愿，希望调解员可以尽快联系鑫某及其前妻刘某，以法院的角度从中进行游说并帮助我方向对方施加适当压力。另外，我方还向调解员发送了一份损失赔偿表其中列明若鑫某拒绝调解，其将要面对的赔偿金额将具体包括哪些方面，进一步试探鑫某的态度，并根据鑫某态度进行后续的诉讼调解布局走向。

四、道华房产律师办案心得

在与委托人面谈完并接受委托后，道华房产律师团全体成员历经律师会诊、案例研讨、专家论证等工作，拟定了一套具体的可供实施的方案，并通过电话、视频、面对面等多种方式，与卖家进行了多次沟通，向其分析个中利害，道明其违约所应承担的各种法律责任，最终在道华房产律师团的推动以及龙岗法院主持调解下，双方达成和解协议，卖家同意将房屋过户至委托人名下。

在房屋买卖合同纠纷中，常涉及合同解除后违约金的承担和损失的赔偿等问题，例如本案中：

1、能否要求双倍返还定金及赔偿差价损失？

根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故除双倍返还定金以外，在遭受的损失范围内我们亦可以请求赔偿差价损失。

2、由资金监管机构收取的定金部分是否对卖家是否也同样适用定金罚则？

根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，定金是一方向对方给付的作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中虽然有18万元的定金是交给资金托管，但该笔定金支付的去向已在合同中有明确约定，该约定并未导致格式条款无效的法定情形，且卖家鑫某亦在定金收据上签名确认，表明其按照合同约定履行合同内容，因此由资金监管机构收取的定金部分是否对卖家是否也同样适用定金罚则。

3、合同是否有效以及能否解除？

卖家辩称因其未取得其他共有人的同意而主张合同无效，根据《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，法院对于卖家辩称合同无效的意见不会予以采纳，合同应依法有效。但若因卖家违约导致合同无法实际履行，而买家也要求解除合同，根据《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”为此，合同能否解除要看合同能否继续履行或合同目的能否实现。

五、案件相关法律法规

1、《宪法》第10条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

2、《土地管理法》第63 条：集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

3、《城市房地产管理法》第38条：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

4、《民法典》第153 条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

5、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第2条：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

6、《中华人民共和国担保法》第89条：定金是一方向对方给付的作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

7、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第28条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

8、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条：房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失，守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失