导语：委托人2013年购买位于深圳市宝安区的一套绿本小产权房，交易完成后委托人入住至今，随着案涉地块被划入城市更新区域，房价格大幅上涨，原业主在得知拆迁消息后，要求委托人支付部分拆迁权益，否则原业主拒绝在产权注销证明上签字，将导致委托人购买的绿本小产权房面临无法签约的困境。委托人为了拆迁进程，答应将拆迁安置补偿利益中的部分款项分给原业主，结果协商过程中原业主一次一次坐地起价，委托人无法满足其权益遂拒绝进行支付。原业主起诉至深圳市宝安区人民法院要求法院确认房屋买卖合同无效，要求委托人返还房屋、支付占有使用费。委托人与道华房产律师团充分沟通后，委托道华律师代理本案，在道华律师介入下，成功助委托人确认房产权益，驳回对方全部诉讼请求，促成委托人依据胜诉判决直接与开发商签订拆迁安置补偿协议，取得拆迁权益。

一、 案情回顾

委托人2013年购买深圳宝安区绿本小产权房一套，自购房以来一直安稳居住，因案涉地块的城市更新进程，原业主面对巨大的拆迁利益，基于其证载权利人身份，要求委托人支付巨额费用来配合签字注销产权证，沟通过程中，原业主一次一次试探委托人底线，签字费金额不断增加，委托人明确拒绝后，原业主起诉至法院要求确认房屋买卖合同无效，要求委托人返还房屋并支付房屋占有使用费。

二、 土地政策变革对绿本房买卖的影响

1、深圳土地政策变更引起的房屋性质变更，由此引发绿本小产权房屋买卖合同效力问题。

1992年11月11日，深圳市根据《民政部关于广东省撤销宝安县设立深圳市宝安区、龙岗区的批复》（民行批〔1992〕140号）撤销宝安县，设立宝安区和龙岗区。1993年7月14日，深圳市人民政府出台《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号），规定宝安区和龙岗区辖区范围为城市规划区，对城市规划区范围的集体土地征用，土地性质由集体土地转为国有土地，用地单位或个人向有关机构申领房地产权证书。

针对原集体土地上的违法建筑，2002年3月1日生效的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号）规定，原村民违反规划、土地等有关法律法规的规定未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用国有土地或集体土地新建、改建、扩建的违法建筑，符合条件的予以确认产权。

2、深圳宝安、龙岗两区土地政策以及房屋性质变更历程。

结合上述分析可以明确，宝安区和龙岗区的土地并没有完全转为国有土地，为全面加快宝安、龙岗两区城市化进程，2003年10月29日中共深圳市委、深圳市人民政府发布《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号），规定村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。至此深圳的土地全部转为国有土地。

2004年6月26日深圳市人民政府出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）对土地城市化管理出台了具体办法。

2009年5月27日，对原集体土地上的违法建筑深圳市人民代表大会常务委员会再次出台文件--《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕），对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

原村民私房经过历史遗留违法建筑处理的，根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）核发绿本《房地产证》，土地性质为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。另外，根据1994年深圳市规划与国土资源局《关于颁发新〈房地产证〉的通知》（深规土〔1994〕576号）、2002年深圳市规划国土局关于重新发布《关于颁发新＜房地产证＞的通知》（深规土〔2002〕336号）以及2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》（深国房规〔2009〕1号）明确规定农村居民私人住宅颁发绿皮《房地产证》，记载非市场商品房地产。

简单归纳下，2003年深圳土地全部转为国有土地，原村民修建的私房经过历史遗留违法建筑处理后，符合条件的核发绿色《房地产证》，土地性质为国有，记载为非市场商品房地产。

三、 道华律师梳理案件争议焦点如下

1、针对深圳小产权房交易，买卖合同的有效性存在重大争议，案涉房屋的买卖效力问题直接关系到委托人后续拆迁权益的取得。

在农村城市化进程中，对于原集体土地上的违法建筑，深圳市曾出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号）及《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）。

很多原村民根据上述规定对违法建筑进行历史遗留违法建筑普查申报，但是仅有符合条件的房产获得产权确认并办理房产证，还有部分违法建筑只有申报手续，并无有关行政部门的处理结果。对进行过申报，但是没有相关行政部门处理结果的房产提起诉讼的，法院一般裁定驳回起诉。

如本案最终裁定驳回起诉的话，根据目前深圳确权进展，委托人与原业主之间将一直针对案涉房屋合同效力问题进行追究，由此将导致委托人无法正常取得后续拆迁权益，面临近千万的重大损失。

2、如案涉房屋买卖合同被认定为无效，则委托人不仅面临房财两失的局面，同时还需支付近10年的房屋占有使用费，并且因此丧失全部的拆迁权益。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，若该部分房屋系未取得报批报建手续的违法建筑，法律禁止其流通，房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

四、根据房屋性质制定专属诉讼方案，助委托人确认房屋买卖合同效力

1、案涉房屋为绿本小产权房，有着合法产权证明，转让原集体土地上的私房不违反法律和行政法规的强制性规定，买卖合同有效。

尽管转让集体土地违反法律禁止性规定，但是深圳市的集体土地根据《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）已经全部转为国有，转让原集体土地上的私房不违反法律和行政法规的强制性规定，买卖合同有效。

道华律师根据团队过往的实践经验以及成功案例，针对案涉合同效力做出准确判断：根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）第二条规定，“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，以及《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款规定，“对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限”，涉案房产所在土地的性质已经变更为国有。从土地性质来看，《楼房转让合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。

2、案涉房屋并非市场商品房，但是转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。

本案中，因绿本小产权无法办理产权变更的原因，案涉绿本证登记的权利人仍然是原业主，这也是原业主要求在城市更新办理产权注销时索要天价“签字费”的原因所致。但是根据物权法的规定，办理产权变更登记并不是导致房屋买卖合同无效的事由，因此本案中房屋买卖合同无任何无效事由，应属有效。

五、 成功助买家确认房产权益，驳回原业主全部诉讼请求

在结合过往成功案例的基础上，团队以精准的政策文件、准确的法律规定以及详细的答辩意见出庭应诉，庭审中，针对案涉房屋拥有绿本产权这一特征，道华律师提交过往团队的成功案例，并且最终宝安区法院采纳团队的答辩意见，认定案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且案涉房屋所处土地已经变更为国有土地，买卖国有土地上的建筑并不受土地管理法限制，因此最终驳回原业主要求确认买卖合同无效的诉求。原业主起诉至深圳市中级人民法院后，针对中院总结的争议焦点，团队再次提交详细的代理意见，最终中院采纳团队全部代理意见，驳回原业主上诉，案件胜诉。

六、 顺利促成拆迁安置协议签署，超委托人预期完成委托事项

在案件胜诉之后，原业主并未放弃自己的要求，反而变本加厉，以证载权利人的身份向委托人索要“签字费”。团队立即再次介入拆迁进程，利用团队丰富的拆迁旧改服务经验，成功地促成了开发商与委托人之间的直接签约。

在签约过程中，道华律师凭借着对法律条文的深入理解和对拆迁旧改的专业经验，为委托人争取到了最大的权益。不仅确保了委托人能够获得全部的拆迁补偿，还帮助委托人挽回了巨额损失。

道华律师的介入使得整个拆迁过程得以顺利进行，团队针对拆迁旧改的专业知识和法律技能确保了委托人能够得到公正、合理的补偿，避免了可能出现的纠纷和损失。这次成功的案例充分展示了道华律师及其团队在拆迁旧改领域的卓越表现和专业能力，最终凭借着丰富的经验和精湛的技巧，成功地为委托人争取到了最大的利益。

七、道华律师案件评析

道华律师在房产纠纷领域尤其是小产权房纠纷有着多年争端解决经验，在接受本案委托后，结合案件情况进行综合评析，针对本案房屋所对应的小产权房屋类型，针对性制定专属的应诉答辩方案，最终成功驳回对方全部诉讼请求并且一并解决后续的拆迁权益主体确认问题。

邹俊岳律师认为，本案是典型的深圳绿本小产权纠纷案例，绿本小产权房作为非市场商品房，针对其的交易效力问题一直以来都是司法实务中的难点。本案中，绿本房买卖合同的效力直接关系到委托人对房屋权益的确认以及后续拆迁权益的取得。虽然根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）以及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。但是深圳特殊的小产权房以及历史遗留问题的解决路径完全区别于上述规定，在处理小产房纠纷时，要明确认定深圳目前的土地性质均为国有土地，并不受到集体土地政策的影响，同时针对小产权房的类别分别进行区分，绿本房以及申报历史遗留回执的房屋处理方式是完全不同的。因此本案中道华律师便是从这一关键抓手出发，根据案涉房屋属于绿本房的小产权房性质，准确论断买卖合同有效，进而帮助当事人以有效的买卖合同取得了后续的全部拆迁权益，成功维护了委托人的合法权益最大化。

八、 相关法律法规索引

1、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕），对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

2、《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）核发绿本《房地产证》，土地性质为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。

3、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。