导语：本案委托人在早年深圳房价较低时，从美籍华人手中购入未取得完全产权的绿本小产权房一套，因绿本房政策限制，购买后20年以来一直未办理过户。后续因深圳城市更新政策的出台，案涉房屋被划入征地拆迁范围，委托人正在庆幸即将获得拆迁安置补偿时，原业主突然出现争夺房屋导致纠纷。原业主认为绿本房购房合同无效，委托人基于该无效合同取得的案涉房屋应当向其返还。委托人希望通过谈判调解，但是原业主面对巨大拆迁利益拒不调解，反复强调案涉交易无效，委托人沟通无果，只能与原业主对簿公堂，该案历经三年时间，又掺杂涉外因素，道华律师成功帮助委托人应诉答辩，成功帮助委托人确认基于房屋买卖合同所享有的全部权益。

一、案情回顾

2001年底，委托人经朋友介绍，与原业主签订了《房屋产权转让协议书》，以10万元的价格购买了一套位于深圳市某小区的二居室绿本房。后委托人付款，原业主交付了房屋。因该房产购买时为尚未取得完全产权的绿本安居房，房产证载权利人为原业主及其前妻，在无法办理过户的情况下，委托人拿到钥匙、房本等手续，并未将过户事宜放在心上。后续该房屋可以办理绿本转红本时，原业主却一直不配合过户，导致近20年来房屋一直没有去办理“绿转红”以及过户登记手续。委托人基于多年来实际占有使用案涉房屋与原业主相安无事，也并未急于处理案涉房屋转红本上市以及办理过户登记事宜。

直至2018年，该房被纳入城市更新的范围，城市更新办公室入驻并准备动迁，开发商发出通知进行拆迁安置补偿，在委托人进行登记城市更新受偿主体时，原业主突然出现，声称房子是出租给委托人，现要求委托人返还房子并支付近20年来的租金。委托人拿出购房合同后，原业主前妻委托了律师，声称该房产有其一半的份额，主张前夫在其不知情的情况下擅自处分二人的共同财产，认为案涉交易及购房合同无效，要求委托人返还房屋。

二、委托人一审未聘请律师导致败诉，道华律师介入梳理争议焦点如下

1、一审法院认定，因房屋性质不能买卖判决合同无效，返还房屋。

一审开庭时，委托人并未委托律师，其针对原业主起诉提出反诉，要求原业主配合办理房屋过户登记手续。在经法官释明案涉房屋系未取得全部产权的安居房，政策规定不得买卖，并询问委托人是否变更诉讼请求时，委托人坚持要求原业主继续过户的诉讼请求。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，若该部分房屋系未取得报批报建手续的违法建筑，法律禁止其流通，房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。一审法院判决买卖合同无效，判决委托人在判决生效后将案涉房屋返还给原业主，委托人权益严重被损害，不仅后续拆迁权益无法取得，更为重要的是最终面临人房两空的局面，案件陷入僵局。

2、委托人一审未能举证购房款支付明细，面临人房两空局面。

一审判决载明，法院认为涉案房产系没有取得全部产权的安居房，房产的所有人是原业主和其前妻。与委托人签订的《房屋产权转让协议书》中仅有原业主自己的签名，购房款也是原业主收取的，委托人没有提供原业主的前妻同意售房的书面证明或者事后追认的证明材料，原业主的前妻也当庭表示其对上述协议不知情，该协议损害了原业主的前妻的合法权益，原业主自行处理其与前妻两人共有的房产，侵犯了前妻的合法权利，买卖双方签订的《房屋产权转让协议书》无效；并且根据深圳市住房保障署的复函，本案涉及的房产至今仍属于未取得全部产权的安居房，原业主不可转卖该房产，因此双方签订的《房屋产权转让协议书》亦无效，合同无效，原业主因此而收取的购房款人民币30000元，应当返还给委托人；委托人称剩余购房款人民币70000元是通过银行转账方式支付给原业主的，原业主称没有收到，委托人也没有提供相应的银行转账记录，对此应当举证不利的法律后果，如果委托人此后寻找到相关证据材料，可另寻法律途径解决。

三、道华律师团介入二审，证明房屋土地性质，二审成功翻案，法院判决：购房合同有效！

1、道华律师介入后，上诉至深圳中院，成功将原业主前妻主张的权益全部驳回。

一审判决并不能代表最终的结果，委托人在寻求调解无果后，主动寻求道华房产与工程律师团的帮助。道华律师在与委托人进行沟通后决定立即提起上诉，寻求二审翻盘的机会。

在起草上诉状时也更为斟酌仔细，在一审中的争议焦点上重新进行梳理，罗列每一个要点，其中一审法院以原业主的前妻不知情为由认定《房屋产权转让协议书》无效不合理，违背了基本常理。委托人作为原业主及其前妻之间的婚姻关系的案外人和合理善意第三人，基于一审原业主提供的材料（原业主的离婚判决书及盖有律师事务所公章的律师见证的判决书翻译件）和一审原业主的书面保证（《房屋产权转让协议书》第七条），已经在签订《房屋产权转让协议书》时履行了基本的注意义务。而本案的事实是：1992 年，房屋原业主及其前妻在美国离婚，离婚诉讼中原业主的前妻放弃了国内的房产（也即本案涉案房产）。

2001年，原业主将涉案房产转让给委托人时已经明确对这一事实在协议书里进行了保证，且提供了相应的证明。委托人有理由相信原业主对涉案房屋具有完全的处分权。并且，委托人自2001年开始一直对涉案房产占有、使用，近 20 年期间，原业主的前妻从未对此提出过异议。一审法院认定原业主的前妻对涉案协议书不知情，有悖常理。

2、案涉房屋是国有土地上的合法建造的房屋，案涉购房合同应属有效。

根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第 88号）第五十条第一款规定：未取得安居房全部产权的职工家庭离婚时，住房归离婚时具有特区户籍户口并有抚养、赡养人口的一方，但被抚养、赡养者须有特区户籍户口。如双方成为单身，由双方协商处理，协商不成的，住房归原购房申请人拥有。就本案而言，委托人无需履行复杂的对美国法院判决的认证或见证程序，一审法院本应只需查明原业主与其前妻的离婚事实与离婚时间，即可确认原业主在《房屋产权转让协议书》签订之时拥有对涉案房屋的全部产权。

根据2009年5月27日深圳市人民代表大会常务委员会再次出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）文件，可以确认的是，针对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。确认案涉房屋已经取得了合法的房地产证，属于合法建筑。而买卖国有土地上房屋，并不受到集体土地上房屋交易的限制，并且案涉交易并不存在合同无效事由，因此案涉购房合同应属有效，原审法院对此认定事实错误，应当依法改正。

同时《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第4条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。限制绿本小产权房交易的法规的性质为政府规章，其效力低于全国人大公布的法律，而法律并未禁止此类合法建筑的交易，因此案涉购房合同应属有效。道华律师根据团队丰富的过往成功案例，提交详细的代理意见，最终获得二审法院全部支持，成功改判驳回原业主全部诉讼请求。

四、道华律师案例评析

本案二审争议焦点为原业主是否有权单独处分涉案房产；案涉房产性质为非市场商品房是否影响《房屋产权转让协议书》效力；《房屋产权转让协议书》是否应当继续履行。

原业主与其前妻的离婚判决虽未经我国法院承认其效力，但离婚判决的双方委托人对该判决载明的离婚协议内容真实性均无异议，故应该认可该离婚判决作为证据的证明力。故原业主不存在无权处分的情形。而《房屋产权转让协议书》系各方委托人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，系有效合同。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》不属于法律、行政法规，不能据此认定合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，委托人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房产性质为非市场商品房，未取得全部产权，这并不影响《房屋产权转让协议书》的效力，影响的是协议能否履行，涉案房产能否办理过户。

此案作为典型的绿本房交易案例，在面临拆迁权益时，针对此类房屋交易的纠纷尤其众多，但是该房屋是具备绿本产权证的合法房屋，且案涉房屋所处土地的性质为国有土地，因此可以对该类交易作出准确论断：绿本小产权房屋交易有效，买方有权依据有效的购房合同取得案涉房屋对应的全部权益

五、案例相关法律法规

1、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第 88号）第五十条第一款，未取得安居房全部产权的职工家庭离婚时，住房归离婚时具有特区户籍户口并有抚养、赡养人口的一方，但被抚养、赡养者须有特区户籍户口。如双方成为单身，由双方协商处理，协商不成的，住房归原购房申请人拥有。

2、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第4条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

3、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕），对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

4、《中华人民共和国物权法》第15条，委托人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。