导语： 回迁房，全称“回迁安置房”，是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。2011年，孙某以90万元购买了王某位于深圳市福田区的一套60㎡的小产权房，签订《房屋买卖合同》，约定了付款时间及付款方式。《房屋买卖合同》对该房屋日后由政府开发商征收、拆迁安置赔偿事宜进行约定。2013年，案涉房屋所处地块整体划入城市更新范围，孙某搬离该处，房产回迁安置事宜一直是由原业主即卖家王某协助办理。在回迁指标房确定后，王某在孙某不知情的情况下，将原属于孙某的回迁房擅自出售给第三人。孙某苦苦几年等待却落得竹篮打水一场空的下场，为了维护自己的权益，孙某多次上门与王某沟通协商，王某拒绝沟通，辱骂孙某。孙某有年迈老母以及患重度精神疾病的儿子需要照料，当年买房已掏空了孙某一家所有积蓄，在投诉以及四处求助无门后，孙某找到道华房产律师团，希望可以帮助她争取回迁房纠纷，拿回属于自己应得的拆迁权益。

一、案情回顾

2011年年初，委托人孙某购买王某一处小产权房，双方约定房屋购买价为90万元，分期支付。随后孙某即入住该房屋，直至2013年房屋拆迁时搬离，因此房屋为王某的自建房，证载权利人均为王某，故在办理拆迁安置补偿等事宜以及回迁房的抽签、过户登记等均由王某负责协助完成。

回迁房安置分房完毕后，王某在未通知孙某的情况下，将自己的回迁指标房之一出卖给了薛某，委托人孙某知道后便立即与王某进行沟通，并强烈表达该回迁房按照房屋买卖时签署的《房屋买卖协议》来说，被转让房屋应是属于自己的拆迁权益所得。但王某却始终推诿拒绝。万般无奈之下，孙某便与开发商进行沟通并前往政府进行投诉维权，但始终没有下文。长时间的沟通协商无果后，孙某再次前往王某处进行沟通，却被王某及其家人殴打辱骂，始终未能彻底解决问题。在这段时间，孙某母亲因此事急火攻心数次入院，患有重度精神疾病的儿子也无人照料。早年的购房款早已掏空孙某一家，为保住自己的财产利益，孙某委托道华房产律师团全权代理负责该回迁房纠纷事宜。

二、道华律师全面梳理案件争议焦点，购房合同效力认定存在重大争议

1、案情繁杂，诸多关键事实无证据予以证明。

因委托人之前在未委托律师的情况下已经与卖家进行过诉讼流程，第一次带着材料来律所时，很多的过程自己已经混淆，没法准确地说出在之前的每一起案件中，自己的庭审中是否有过关于违约金相关的陈述，也忘记双方在法庭辩论环节就该点是否曾达成过一致意见。

此外，委托人交给道华律师的证据材料除了双方的房屋买卖合同以外，只有先前诉讼进程中的民事裁定书以及民事判决书。更为关键的是，委托人因近年来已经更换过两部手机，孙某给王某的转账记录、通话录音、聊天截图等多种证据已无法找回，最近的一些都是谈之前案子的调解事宜，案件关键证据存在严重的遗漏缺失。

2、案涉小产权房购房合同效力认定直接影响到委托人能否取得对应的拆迁权益。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，若该部分房屋系未取得报批报建手续的违法建筑，法律禁止其流通，房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

本案中，小产权房作为非市场商品房，深圳市政府明令禁止进行买卖，同时根据《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕），如果建筑物未办理相关的产权证书的私宅，产权不明晰，无法确定权利人，且未提交案涉房产的报建报批手续，未能证明行政主管部门已对涉案房产作出处理，则案涉购房合同效力以及受理与否均会直接影响到本案拆迁权益的实际取得。

三、道华律师助委托人全面胜诉

1、道华律师汇快速整理资料、前往福田法院及深圳中院调档，摘取关键证据确定案件诉讼思路。

道华律师在初步梳理委托人案件情况后，决定前往一审、二审两级法院调出全部案卷，针对案卷中庭审笔录以及案件证据部分进行单独筛选梳理，确定案件事实与脉络，同时提前预判案件走向，针对对方可能提及的抗辩理由进行充分辩论。

委托人王某此前个人参与本案审理，案件经过福田区人民法院和深圳市中级人民法院的审理，均以败诉收尾，时间跨度亦长达三年。针对案件的具体情况，道华律师检索档案材料，寻找有利于孙某的案件相关证据。

2、针对本案关键性的房产证证据，道华律师充分说理，法院全部采纳并确认案涉购房合同有效。

2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》（深国房规〔2009〕1号）明确规定农村居民私人住宅颁发绿皮《房地产证》，记载非市场商品房地产。而根据我国法律规定，购买非市场商品房的买卖合同并不当然无效，案涉房屋有着合法产权登记，买卖双方已经针对购房款的支付方式以及房屋交付方式进行明确约定，目前仅是房屋无法办理过户，但并不影响案涉购房合同的效力。

庭审中，道华律师充分论述这一代理意见，并且最终法院成功判决要求“王某与深圳XX实业股份有限公司、深圳市XX投资有限公司应于本判决生效之日起30日内协助孙某将深圳市福田区XX花园X房登记至孙某名下。”成功帮助当事人取得了案涉回迁房的全部权益，案件全面胜诉。

四、道华律师助委托人办理红本房产证

根据法院判决，最终确认卖家与第三人之间的购房交易行为无法阻却本案委托人与卖家之间的交易行为，并且要求卖家协助委托人办理过户。判决生效后，道华律师快速跟进介入，最终成功帮助委托人取得了红本房产证，实现了委托人的购房合同最终诉求。

五、道华律师案件评析

回迁房买卖合同涉及房屋本质上为市场商品房（应区别政府保障性住房），可由房地产开发商办理商品房不动产登记证明，具备市场交易条件，买卖双方就回迁房签订的房屋买卖合同，在不违反法律法规的禁止性规定的基础上，应为合法有效。回迁房买卖合同的房屋交易过程实质上是先由房地产开发商向出卖人补偿涉案房产，再由出卖人向买受人出售，包含两个（或以上）连环房屋交易关系，基于保证国家税收的需要，办理涉案房产的产权转移登记应依次进行，各方当事人依法承担办理产权转移登记产生的相关税费。

目前许多购买回迁房的人为节省税费，都希望直接从地产开发商处取得回迁房，但在实际操作中往往引发多种纠纷。关键在于买受人属于非集体成员，原被拆迁房屋得不到村股份公司和社区的产权确认，买受人不享有搬迁补偿的权利，进而无法实际控制回迁房，就容易出现一房二卖或卖家反悔违约等纠纷。

本案中就是典型的回迁房一房二卖违约纠纷，在原业主取得回迁房后，因巨大的利润空间导致其违背合同约定将回迁房卖予他人，严重侵犯了委托人的合法权益，严重违背了合同约定，因此道华律师在接受委托人委托后，结合过往办理小产权房纠纷的成功案例及经验，从确认买卖合同效力入手，一步步确认拆迁权益的取得路径以及取得方法，最终成功帮助委托人取得了红本房产证并成功获赔巨额违约金，最大化维护了委托人合法权益。

六、相关法律法规索引

1、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕），对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

2、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第4条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

3、《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）核发绿本《房地产证》，土地性质为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。