案情简介

2005年3月29日，深圳市国土资源和房产管理局××所向原告发出《深圳市××区国土基金缴款通知单》、《深圳市××区行政事业性收费缴款通知单》，通知原告缴纳“两规处理"罚款收入及补交地价款收入、房屋所有权登记费；原告缴纳相关款项后，深圳市国土资源和房产管理局××所向原告出具一份《深圳市××区处理历史遗留违法私房缴清罚款、地价款证明》，证明按有关规定，位于深圳市××区××镇××村宗地号：G1××-××的违法私房，已缴清罚款、地价款。

2007年5月23日，原告父亲与被告王X约定将原告位于深圳市龙岗区葵涌镇××村××自然村一栋私宅（宗地号：G1××-××，宗地面积143.77m2，房产证编号:深房地字第×××号房产即现：深圳市××区××新村×巷×号房产）转让给被告一王X。在该房产未过户的情况下，被告一又于2010年5月31日与被告二签订《房屋转让合同》，约定将该房产转让给被告二。后原告得知，认为该房产为村民自建房屋，涉案房屋的《房屋转让合同》约定将该房产所有权转让违反法律强制性规定，为无效合同，遂起诉至法院，要求确认案涉合同无效。

法院判决

驳回原告的全部诉讼请求。

道华评析

一、根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号相关规定，案涉房屋所在土地为国有土地，案涉房屋已并非农村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋为农民自建房为由主张案涉房屋转让合同无效，理由不成立。

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性行政法规、行政规章为依据；原告仅以地方政府文件规定为由，主张房屋转让合同无效，理由不成立。

二、根据物权法的规定，《房屋转让合同》属有效合同。

物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现实中非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。

三、案涉房屋转让合同各方当事人皆系完全民事行为能力人，合同约定亦为各方真实意思表示，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原告邓X主张涉案房屋《房屋转让合同》无效并请求被告返还涉案房产，缺乏事实和法律依据。

以上案例评析仅是道华房产律师团针对生效法律文书的个案评析，并不作为同类型案件的通用裁判及办理思路，如您有相关深圳小产权房纠纷，欢迎咨询道华房产律师团，为您订制专属的解决方案。