一、案情简介

2018年，黄某欲购买李某光名下的一处房产，双方签订了房屋买卖合同，黄某全额支付了房款，但李某光以满五年过户税费优惠为由未给黄某办理不动产权登记过户手续；

2019年，李某光在黄某不知情的情况下私自将案涉房产抵押给银行；

2022年，李某光被银行起诉，银行向法院申请查封案涉房产，黄某才发现房屋被抵押。

二、道华案例解析

（1）李某光与黄某签订房屋买卖合同后又抵押给银行，黄某可采取什么措施最大化维护自身合法权益？

李某光有权采取以下方式维权：1、主张解除合同并赔偿损失；2、主张继续履行合同要求黄某配合过户。 

依据在于：1、黄某擅自将已经转让给李某光的案涉房产抵押给银行，满足《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的违约行为，李某光可以解除合同并且要求黄某赔偿损失（如装修投入）；2、李某光可以在律师指导下充分评估黄某是否有偿债能力以及案涉房产价值，或选择继续履行合同，要求黄某配合将房屋过户至自己名下，排除银行对案涉房产的强制执行。

（2）黄某可以采取哪些策略对抗银行的执行？

黄某向李某光购房案涉房产并支付了全部价款，因考虑税收优惠等因素双方未办理过户，黄某享有“物权期待权”；而银行在办理抵押登记手续时，案涉房产所有权证记载的所有权人为李某光，银行已向黄某发放了贷款办理了抵押登记，并取得了他项权利证书，对案涉房产享有“抵押权”。黄某能否基于真实的买卖合同关系对抗银行的执行？

一、黄某如能证明非因自身原因未办理过户登记，可排除银行对案涉房产的执行。理由在于：

首先根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）法释〔2020〕21号第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，李某光购买案涉房屋后没有积极向黄某主张办理过户登记的，往往因其怠于行使权利最终会被法院认定为未能办理过户系因自身原因。若黄某提出排除执行的请求时，不能提供不动产登记机构受理申请或相关诉讼仲裁的证明，或者有其他合理理由并提交相应证据的，法院通常也会认定黄某对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。

二、黄某可通过向法院确认李某光（恶意欺诈）与银行签订的抵押合同无效以此排除执行。

银行作为专业金融主体和职业贷款人，理应具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应将遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。虽然所有权登记信息记载系争房屋所有权人为黄某，但贷款人除据此对房屋权属审查之外，根据银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》的规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

本案中，银行未履行其对黄某的调查义务，银行的工作人员在办理抵押时也存在过失。同时，银行有义务对李某光的经济收入证明等材料的真实性、准确性、完整性采取多种调查手段核实。因此，本案中，黄某可以向法院起诉确认李某光（恶意欺诈）与银行签订的抵押合同无效，以此排除银行对案涉房产的执行。

三、道华律师建议

购买房产后未及时办理过户会产生诸多风险，但如果的确因客观原因暂时不能过户，道华律师根据十几年的实务经验给广大购房者建议如下：

（1）不建议购置存在权利瑕疵房产。在购房之前应要求出卖人提供房屋《不动产登记簿》，确保房屋没有权利瑕疵。

（2）在房屋不存在不能办理过户登记的客观情形时，应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，积极要求出卖人协助办理过户登记手续，及时行使“登记”的权利。同时，买受人应注意留存相关证据，以证明已经为办理房屋过户登记进行了积极的努力，避免最后被法院认定怠于履行权利。

（3）如果房屋确因相关原因无法办理过户登记，购房者也一定要对房屋先行占有。因为依据《执行异议复议规定》第28条及《查封、扣押、冻结规定》第15条规定，在房屋被查封前已合法占有房屋是房屋排除法院强制执行的必要条件之一，未实际占有房屋将不能产生排除强制执行的物权期待权。