众所周知，深圳小产权房作为深圳房产的特色，是特有的历史产物。一方面，小产权房低廉的租金成为深圳打工人的首选落脚地，为深圳的飞速发展以及人才引进起到了不可磨灭的作用；另一方面，随着近些年来城市更新进程的不断加快，拆迁带来的“一夜暴富”使得小产权房交易市场火热非凡，每一位投资客都想着以极低的成本换取最大的收益。而伴随着交易市场的火热所带来的的交易乱象以及各方政策不一致，都使得小产权房的买卖存在着众多的不稳定因素。道华房产律师团，深耕深圳小产权房法律纠纷解决与研究数十年，针对小产权房买卖中的法律问题有着独到的解决思路，以更专业的法律视角，更敏锐的政策嗅觉解决了众多小产权房法律难题，赢得了当事人的一致好评。下面，以一例真实的判决为大家分析深圳小产权房买卖中绿本房的法律问题。

一、案情简介

2003年1月8日，原告林某作为权利人对涉案房产进行了深圳市宝安区处理历史遗留违法私房的申报。

2006年10月25日，位于深圳市宝安区XX街道XX社区XX坊81号的私宅1栋经核准登记在原告名下。

2013年4月18日，原告林某作为甲方（卖方），被告李某作为乙方（买方），双方签订了《房屋转让协议》，约定：甲方自愿将位于宝安区XX街道XX社区XX坊81号房产转让给乙方。

2013年4月19日，原告出具《收条》，表明收到涉案房屋的转让款。双方确认被告已经于2013年4月19日支付了房屋转让款，且原告当日将涉案房产交付给被告，交付后由被告使用至今。

其后，二原告以涉案房屋经行政主管部门确认为非市场商品房，不得在市场上流通转让为由，起诉要求根据合同法第五十二条的规定，判令涉案转让协议为无效合同。

一审法院判令驳回原告全部诉讼请求，原告不服提起上诉，二审法院判令：驳回上诉，维持原判。

二、法院裁判观点

根据《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》可知，《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条规定，“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第(5)款规定，“对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限”，由此可见，从土地的性质角度，涉案土地上房屋的转让并不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然涉案房产目前尚不符合立即办理过户条件，但双方关于办理过户手续的约定是以符合过户条件为前提，即虽然房产现阶段无法通过办理过户手续的方式进行物权转移，但并不影响涉案《房屋转让协议》本身的合同效力。

转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。

涉案房屋能否办理产权过户手续仍取决于是否具备办理过户的条件。在“不得转让”的限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，涉案房屋无法转移登记至买方名下，不会发生转让过户的后果。由此看来，涉案《房屋转让协议》与“不得转让”的限制条件并不冲突，该协议既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。

因此最终二审法院判决驳回上诉，维持原判。

三、道华房产律师团评析

在我国民事法律体系中，物权与债权的区分原则自《物权法》颁布后便已经体现，即物权变动的原因行为与结果行为是无关的，最典型的房屋买卖中，原因行为即为买卖合同的效力，而结果行为则是房屋产权过户登记，因此即便是非市场商品房的房屋买卖合同也是有效的，与能否办理产权过户登记无关。

目前深圳特区经过“统征”、“统改”后，特区内土地性质土地的性质已经变更为国有，因此针对有关涉案房屋为农村宅基地上房屋，涉案房屋转让协议因此无效的主张是不能成立的。但即使是这样，在面对小产权房买卖中遇到的众多纠纷时，还是建议无论卖家还是买家都委托专业的律师介入，以专业的法律分析以及大量的实践经验帮助当事人解决深圳绿本房买卖确权问题。